2020年4月からの改正民法施行により、これまであった「瑕疵担保責任」の概念がなくなり、「契約不適合責任」が売主へ求められるようになるということをご存じでしょうか。売却手続き等の実務は、不動産会社に依頼するのだから、詳しく知らなくてもよいと考える方もいるでしょう。しかし、トラブル回避のためにも、売主としては瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要について知っておくのは大切なことです。
従来の「瑕疵担保責任」とは
まずは、瑕疵担保責任とは何かについてご説明いたします。瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、欠陥や問題を表す言葉です。不動産に隠れた瑕疵があった場合、原則として売主は責任を負わなければなりません。これを瑕疵担保責任といいます。仮に、瑕疵に対して売主に過失がなかった場合でも、買主は契約解除や損害賠償の請求ができます(売主の無過失責任)。
瑕疵担保責任の対象となる瑕疵には、以下のようなものが挙げられます
物理的瑕疵
心理的瑕疵
過去に自殺があった建物など、その不動産を利用すること
に不安を感じる問題を指します。心理的瑕疵を与える可能
性がある事項については、重要事項説明義務があります。
ただ、物理的瑕疵と比較すると、どこからが一般的な瑕疵
なのか価値観によって左右される部分もあり、何をもって
隠れた瑕疵というのか判断が難しい面もあります。
法律的瑕疵
瑕疵担保責任の期間とは
瑕疵担保責任を追及できる期間は民法に「買主が瑕疵を発
見してから1年以内」と定められています。ただし、この
権利は、同じく民法に「10年間これを行使しないときは消
滅する」と定められており、最高裁判所も、瑕疵担保によ
る損害賠償請求権は引渡しから10年間で消滅時効となると
いう判断をしています。
契約不適合責任とは
2020年4月以降の改正民法において、契約不適合責任について、次のように定められています。
(改正後)民法562条
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課すものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
違いを比べてみよう
瑕疵担保責任との大きな違い
契約不適合責任は、瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して責任追及できるものであるのには変わりがありません。両責任の大きな違いは、そのルールです。
瑕疵担保責任が、引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及ができる一方で、契約不適合責任では、引き渡された目的物が契約の内容に適合していない場合に対応を求めることができます。
前項で、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵について説明を致しましたが、「瑕疵」という言葉は一般的には馴染みが薄く、物理的瑕疵のみを想起しやすい言葉です。今回の改正で「瑕疵」が「契約不適合」という言葉に変わったので、日頃、法律用語に馴染みのない人にも、物理的瑕疵のみならず、心理的瑕疵、法律的瑕疵を含めた、「契約の内容に適合していない」ケースであれば買主が売主に対して責任追及ができるという旨が分かりやすくなったといえます。
行使の手段の違い
買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及する手段は、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」と定められています。
一方、契約不適合責任においては、前掲の条文の通り、「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定めています。また、別の条文において、代金減額請求、損害賠償請求および解除もできる旨が定められています。
つまり、買主が売主に対して権利行使する手段は、瑕疵担保責任においては、契約の解除(契約を白紙に戻すこと)と損害賠償請求(慰謝料等の請求)に限られていましたが、民法が改正されて柔軟な方法を検討できるようになったといえます。
行使の期間の違い
瑕疵担保責任では、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」と定められている一方、契約不適合責任では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」するように定めています。
また、権利行使ができなくなる期間も、民法改正によって、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」、「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に細分化されます。
そのほかの違い
不動産には、まったく同じものは存在しません。取り換えができないものを特定物といいます。それに対して、例えばテレビでは廃番でなければ同じ品番のものと取り換えができます。このテレビのように取り換えがきくものを不特定物といいます。瑕疵担保責任においては、特定物の隠れた瑕疵についての責任が問われます。また、原始的瑕疵(=契約締結時までに生じた瑕疵)に限るとされていました。
一方、契約不適合責任においては原始的瑕疵に限られず、契約の履行時までに生じたものが対象となります。また、特定物、不特定物問わず、契約の内容に適合していない点についての責任が問われます。この点も、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いです。
1
売買契約書記載項の見直しを行う
不動産業者(宅地建物取引業者)が売主となるときには、瑕疵担保責任、契約不適合責任いずれも不動産の引渡しから2年以上を担保する必要があります。しかし、個人が売主となるときには、瑕疵担保責任、契約不適合責任ともに、あくまでも任意責任です。
売買契約書(もしくは物件状況確認書および付帯設備表)に、瑕疵担保責任、契約不適合責任を負わない等の旨を記載して、その記載内容を優先するというのも可能です。ただし、瑕疵担保責任、契約不適合責任を負う期間が短期間、または責任を負わない旨の記載が、買主に対してマイナスのイメージを抱かせる可能性がある点には留意が必要です。
現在、既に不動産を売り出し中である場合には、売買契約書の瑕疵担保責任、契約不適合責任についての記載内容がどのようになっているかを確認し、民法改正による売主責任をどこまで担保するのか、再検討および明記しておきましょう。
3
瑕疵保険に入る
「既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)」、いわゆる瑕疵保険に加入するのも一案です。「既存住宅売買かし保険(個人間売買タイプ)」に加入すると、構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分などに瑕疵があった場合に、その補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用が補償されます。ただし、加入に際しては、検査が必要となるため、一定の基準を満たす住宅である必要があり、必ず加入できるとは限らない点に留意が必要です。保険料や現場検査手数料といったコストも踏まえて、加入を検討しましょう。
不動産会社の仲介による個人間取引が主となる既存不動産取引においては、瑕疵担保責任、契約不適合責任いずれも任意責任です。しかし、万一隠れた瑕疵、または契約不適合が生じたときに備えて、知識を備えておくことは、売主として大切な姿勢です。知識を備えておけば、売却を行う際、売買契約書の内容精査、不動産会社の姿勢の見極めにおいて、判断の目安となります。
売却は、信頼できる不動産会社と二人三脚で進めていく作業になります。親身に相談に応じてくれる信頼できるパートナーに出会うために、複数の不動産会社の担当者と会い、見極めることが肝要です。
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