瑕疵担保責任が契約不適合責任に【堺市で不動産を売るなら株式会社スムーズホーム】 | 地元堺市にて不動産を売りたい方をサポート

2020年4月からの改正民法施行により、これまであった「瑕疵担保責任」の概念がなくなり、「契約不適合責任」が売主へ求められるようになるということをご存じでしょうか。売却手続き等の実務は、不動産会社に依頼するのだから、詳しく知らなくてもよいと考える方もいるでしょう。しかし、トラブル回避のためにも、売主としては瑕疵担保責任および契約不適合責任の概要について知っておくのは大切なことです。

契約不適合責任は、瑕疵担保責任同様、買主が売主に対して責任追及できるものであるのには変わりがありません。両責任の大きな違いは、そのルールです。

瑕疵担保責任が、引き渡された目的物に隠れた瑕疵がある場合に責任追及ができる一方で、契約不適合責任では、引き渡された目的物が契約の内容に適合していない場合に対応を求めることができます。

前項で、瑕疵担保責任の対象となる瑕疵について説明を致しましたが、「瑕疵」という言葉は一般的には馴染みが薄く、物理的瑕疵のみを想起しやすい言葉です。今回の改正で「瑕疵」が「契約不適合」という言葉に変わったので、日頃、法律用語に馴染みのない人にも、物理的瑕疵のみならず、心理的瑕疵、法律的瑕疵を含めた、「契約の内容に適合していない」ケースであれば買主が売主に対して責任追及ができるという旨が分かりやすくなったといえます。

買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及する手段は、「契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる」と定められています。

一方、契約不適合責任においては、前掲の条文の通り、「目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる」と定めています。また、別の条文において、代金減額請求、損害賠償請求および解除もできる旨が定められています。

つまり、買主が売主に対して権利行使する手段は、瑕疵担保責任においては、契約の解除（契約を白紙に戻すこと）と損害賠償請求（慰謝料等の請求）に限られていましたが、民法が改正されて柔軟な方法を検討できるようになったといえます。

瑕疵担保責任では、「契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から1年以内にしなければならない」と定められている一方、契約不適合責任では、「売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知」するように定めています。

また、権利行使ができなくなる期間も、民法改正によって、「債権者が権利を行使することができることを知った時から5年間行使しないとき」、「権利を行使することができる時から10年間行使しないとき」に細分化されます。

不動産には、まったく同じものは存在しません。取り換えができないものを特定物といいます。それに対して、例えばテレビでは廃番でなければ同じ品番のものと取り換えができます。このテレビのように取り換えがきくものを不特定物といいます。瑕疵担保責任においては、特定物の隠れた瑕疵についての責任が問われます。また、原始的瑕疵（＝契約締結時までに生じた瑕疵）に限るとされていました。

一方、契約不適合責任においては原始的瑕疵に限られず、契約の履行時までに生じたものが対象となります。また、特定物、不特定物問わず、契約の内容に適合していない点についての責任が問われます。この点も、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いです。