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■用途地域は13種類に分かれています。

・第一種低層住宅専用地域

高さが10mもしくは12mの制限がかかっており、マンションも建てられるが3階建てくらいまでとなる。

住宅とそれに付随する小規模な店舗や事務者は認められるが、店舗や飲食店は建てられない。

ゆったりとした敷地で駐車場やお庭もある戸建てが並ぶ街並みで閑静な住宅街です。

・第二種低層住宅専用地域

第一種低層住居専用地に建築可能なものに加えて、延床面積150㎡以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられる。

第一種低層住居専用地と比べ、ちょっとした買い物など生活面では少し便利なエリアになります。

高さが10mもしくは12mの制限がかかっており、マンションも建てられるが3階建てくらいまでとなる。

・第一種中高層住宅専用地域

上記に加えて大学、高等専門学校、病院等が建てられ、店舗や飲食店、スーパーマーケットも建てられます。またコインパーキングも作れます。

商業施設は充実しますが、住居専用地域のためオフィスビルは建てられません。集合住宅、2階・3階建の戸建、店舗が作れます。

・第二種中高層住宅専用地域

第一種中高層住居専用地域に建てることのできる内容に加え、2階以下で1500m2までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が認められます。

ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域です。事務所も建てられます。

・第一種住居地域

住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限（容積率の制限）は第1種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きなマンションを建てることが認められます。

・第二種住居地域

第一種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

・準住居地域

第二種住居地域の用途に加えて、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。劇場・映画館、営業用倉庫なども認められる地域です。

・近隣商業地域

住民が日用品を買い物するための地域。敷地に対して建物を大きくできるので狭小地でも広い延床面積が可能。生活環境に悪影響を及ぼす可能性のある工場や、危険性の高い工場の建設はできません。

・商業地域

住宅は建てられますが、駅周辺や大通り沿いなど、商業施設をはじめ銀行、映画館、飲食店などが集まる地域。住宅や教育施設、病院も建てることができます。

簡単に言えば、上から下に行くほど建物の種類が多くなり、街がより活気づくようなイメージです。

他にも・準工業地域・工業地域・工業専用地域などがあります。

まず土地を購入する際に確認しておきたいのは、ご希望の土地がどの用途地域に設定されているかということです。

上記にも記載しましたが、用途地域によっては思っていた通りの家が建てられない場合があるかもしれません。

土地を購入する前には、自分の欲しい土地がどの用途地域に当てはまるのかを確認しましょう。

一番環境が良く整備されており住みやすいとされている地域は「第一種低層住宅専用地域」です。

用途制限があり、住宅とそれに付随する小規模な店舗や事務所などは認められますが、それ以外の用途の建物に関してはほぼ建築不可です。また、10～12mまでという高さ制限や、30～60％という厳しい建ぺい率、50～200％までという容積率など高い建物が建たないので日当たりのいい環境が保障されます。

メリットも多いですが、逆に規制も多いエリアになるとも言えます。あくまで一般的な話ですので、それぞれの生活スタイルによってお好みの用途地域は変わると思います。

道路に2m未満しか接道していないのに家が建っている物件がある。その家が中古で販売されているからと購入した場合、そのままその家に住むことはできても、接道義務に反しているため新しく建て替えはできないということもあるということです。

また接道義務は決められた地域にのみ定められています。「都市計画区域」「準都市計画区域」にのみ課された義務になります。

■都市計画区域

 都市計画区域とは、市街地を中心として、整備・開発または保全する必要のある地域のことを指します。

①市街化区域

後10年以内に優先的・計画的に市街化を図るべき区域のことを指します。家を建てることのできるエリアです。

②市街化調整区域

市街化を抑制すべき地域です。原則として家を建てられません。

■準都市計画区域

準都市計画区域とは、都市計画区域外で、乱開発を防止すべき場所です。

よくあるケースは、家と家の間に通路があって、その通路を奥に入っていくと、家が建っているという場合です。

いわゆる旗竿地(はたざおち)と呼ばれる土地ですね。

その通路入り口の幅が道路と2m未満しか接していなければ、その奥の敷地に建物を建てられないということです。

ですから、建て替えをせずにそのまま住み続けるしかないということです。

ですが、こう言った複雑な内容は不動産会社の担当さんがしっかり確認して伝えてくれますので、頭の片隅に豆知識として残しておけばいいかなと思います。

普段は特に気にしないことも、いろんな条件を覚えると案外楽しいですよ！

①建ぺい率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことです。

簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占める割合」となります。一般的な2階建て住宅の場合は1階と2階でどちらか大きな階の面積で計算されます。

【建ぺい率(％)＝建築面積÷敷地面積×100】

②容積率とは「敷地面積に対する延床面積の割合」のことです。2階建てでも3階建てでも全ての床面積を合計して計算されます。建物の高さをコントロールするための数値とも言えます。

【容積率(％)＝延床面積÷敷地面積×100】

建ぺい率や容積率は土地に対する建物の建築面積を抑えることで日照の確保を促したり、建物の大きさを抑えることで地域ごとの混雑状況を抑えたりする目的があります。

マイホームを建てる際には様々な夢がありますよね。

LDKの大きさ・部屋数・駐車場などご希望の間取りを描かれるはずです。そこに関係してくるのが建ぺい率・容積率になります。

例えば階段の位置によっても、1階・2階の間取りは大きく変わってきます。

60坪や80坪といった大きな土地であれば、設計パターンに余裕はありますが、20坪前後の土地に対しての、建ぺい率・容積率も間取りに大きく関係してくるのです。

但し、家の良し悪しは土地の大きさで決まるわけではありません。土地面積が小さくても、間口が狭くても、利便性が高くデザインの良い家はたくさんあります。

まずは、ご自身でしっかり購入にむけた予算や大きさ、間取りなどイメージをもつことで、最高のマイホームを建てることができるでしょう！